Grondbeleid • Begroting 2017 Gemeente Leidschendam-Voorburg

Onderwerpen

Grondbeleid
Beleidsmatige verankering
Nota Grondbeleid en Nota Grondprijsbeleid
De gemeente beschikt over een Nota Grondbeleid die aansluit op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de hierin opgenomen Grondexploitatiewet (Grexwet). Het gemeentelijke uitgangspunt is faciliterend grondbeleid, dat uitgaat van een private grondexploitatie en toepassing van kostenverhaal voor gemeentelijke inzet. Alleen onder bepaalde voorwaarden, die in de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd, staat de keuze voor actief grondbeleid, waarbij sprake is van een gemeentelijke grondexploitatie, open. In essentie gaat de Nota Grondbeleid dus in op de gemeentelijke rol bij ruimtelijke ontwikkelingen. Momenteel vindt een actualisatie van de Nota Grondbeleid plaats.
Naast de Nota Grondbeleid kent de gemeente ook een Nota Grondprijsbeleid. De Nota Grondprijsbeleid gaat in op de wijze, waarop de gemeente bij gemeentelijke grondverkoop de grondprijs bepaald. De raad heeft in december 2015 een geactualiseerde versie van de Nota Grondprijsbeleid vastgesteld.
Grondbeleid
Grondexploitaties: resultaten, risico's en voorzieningen Lopende grondexploitaties
In 2017 is er sprake van één lopende (gemeentelijke) grondexploitatie: de Duivenvoordecorridor (DVC). Daarnaast participeert de gemeente via een VOF in een publiek-private grondexploitatie voor het project Leidschendam-centrum; zie hiervoor de paragraaf verbonden partijen. De gemeente actualiseert de grondexploitatie Duivenvoordecorridor vanaf 2014, gezien de financiële omvang en marktdynamiek, in principe twee maal per jaar.
Onderstaand wordt kort ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen ten aanzien van deze grondexploitaties. Tevens wordt kort ingegaan op de mutaties ten aanzien van de voor de grondexploitatie te treffen voorziening en het bijbehorende risicoprofiel. Alvorens de resultaten per exploitatie te bespreken, volgt eerst een korte toelichting op het begrip ‘verliesvoorziening’ en de wijze waarop het ‘risicoprofiel’ is bepaald.
Grondbeleid
Verliesvoorziening van de grondexploitatie
Ter afdekking van het verwachte verlies is per grondexploitatie een voorziening gevormd. Deze voorziening omvat de eindwaarde van het verwachte verlies. De eindwaarde is gelijk aan het resultaat dat de grondexploitatie naar verwachting per einde looptijd kent.
Grondbeleid
Gewijzigde regelgeving Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV)
De commissie BBV stelt regels op met betrekking tot de inrichting van de gemeentelijke financiën en de verslaglegging hierover. Ten aanzien van grondexploitaties wordt met ingang van 2017 een aantal van deze regels verzwaard. De voornaamste hebben betrekking op de maximering van de looptijd van de grondexploitatie, de maximering van de disconteringsrente en de wijze waarop rente wordt toegerekend. De grondexploitatie Duivenvoordecorridor 2016 heeft reeds op deze regelgeving ingespeeld. Met ingang van de herziening van 2017 zal in de rapportage en de besluitvorming daarover, expliciet aandacht worden besteed aan de nieuwe regelgeving.
Grondbeleid
Vaststelling risicoprofiel
Aangezien de risico’s bij ruimtelijke projecten substantieel kunnen zijn, is het van groot belang om deze te beheersen. Daarom wordt bij de herzieningen jaarlijks per project een uitgebreide inventarisatie van zowel de positieve als van de negatieve risico’s uitgevoerd, wat leidt tot een concreet overzicht van de risico’s. Ook waardeert de gemeente door middel van scenariostudies het risicoprofiel financieel (op contante waarde). Door dit risicoprofiel financieel te waarderen is immers ook de aanslag op het weerstandsvermogen inzichtelijk.

Onderstaand volgt een toelichting van de resultaten van de grondexploitaties op basis van de (eerste) herziening 2016. Daarna wordt per project ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen in 2017. Voor de volledigheid is in deze tabel ook het project Leidschendam-centrum opgenomen. De gemeente voert hier zelf geen actieve grondexploitatie, maar heeft wel gronden verworven, waarvan de boekwaarde op de balans staat.

De tabel start met een overzicht per grondexploitatie van de boekwaarde per 1 januari 2016. Ook zijn de in 2016 verwachte inkomsten en uitgaven opgenomen, waardoor de verwachte boekwaarde per 31 december 2016 ontstaat. Daarnaast geeft de tabel een overzicht van de verwachte inkomsten en uitgaven (excl. prijsstijgingen en rentelasten). Wanneer hierbij ook de toekomstige prijsstijgingen en rentelasten worden opgeteld, komt men op het resultaat per datum afsluiting. De laatste regel geeft het contant gemaakte resultaat weer. Dit is het resultaat per peildatum 31-12-2016, waarbij rekening is gehouden met rente en prijsstijgingen. In de toelichtingen per grondexploitatie wordt het verschil met vorig jaar toegelicht.

	Duivenvoor-decorridor	Leidschendam -centrum	Totaal
Boekwaarde per 1-1-2016	29.764 N	5.856 N	35.620 N
Verwachte inkomsten in 2016	0	1.414	1.414
Verwachte uitgaven in 2016	3.391	0	3.391
Verwachte boekwaarde per 31-12-2016	33.155 N	4.442 N	37.597N
Nog te realiseren inkomsten (excl. prijsstijgingen en rente)	49.132 23.152	4.442	53.574
Nog te realiseren uitgaven (excl. prijsstijgingen en rente)	49.132 23.152	0	23.152
Saldo te realiseren prijsstijging en rente	5.213 N	0	5.213 N
Resultaat op eindwaarde per datum afsluiting	12.388 N	0	12.388 N
Resultaat op contante waarde per 31-12-2016	9.963 N	0	9.963 N

(bedragen x € 1.000)

Grondbeleid
1. Duivenvoordecorridor
Algemeen
De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft samen met de provincie Zuid-Holland, Rijk en buurgemeente Voorschoten de ambitie om het karakteristieke landschap tussen beide gemeenten te behouden en te versterken. Dit gebied noemt men de 'Duivenvoordecorridor'.
Context ontwikkelingen 2016
Eind 2015 is de essentiekaart voor de Nieuwe Duivenvoordecorridor vastgesteld. De eerste herziening van de grondexploitatie Nieuwe Duivenvoordecorridor 2016 is een uitwerking hiervan en dient als uitgangspunt voor deze begroting.
In 2016 is met de vaststelling van de ruimtelijke uitnodiging een nieuwe stap gezet om de Nieuwe Duivenvoordecorridor tot ontwikkeling te brengen. De ruimtelijke uitnodiging is gebaseerd op de essentiekaart en bevat kaders voor de ontwikkeling van de Nieuwe Duivenvoordecorridor. Naast deze kaders doet de ruimtelijke uitnodiging ook uitspraken over de gemeentelijke ambities met betrekking tot de verschillende plandelen en waarop toekomstige plannen vanuit de markt voor deze delen worden beoordeeld.
Ook zijn de kassen van kwekerij De Bosrand gesaneerd en verricht de gemeente voorbereidend archeologisch en bodemonderzoek.
NB: Ten tijde van het schrijven van deze begroting werkt de gemeente aan de tweede herziening van de grondexploitatie Nieuwe Duivenvoordecorridor. Deze herziening, die in december ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden, geeft onder meer inzicht in de effecten van de ruimtelijke uitnodiging.
Ontwikkelingen 2017
In 2017 zet de gemeente verder in op het op de markt brengen van de Nieuwe Duivenvoordecorridor. Om dit voor te bereiden voert de gemeente de resterende bodemonderzoeken uit. Daarnaast werkt de gemeente de hoofdinfra- en hoofdgroenstructuur nader uit. Ook neemt de gemeente verdere stappen in het op de markt brengen van het plan.
GREX 2016
Resultaat
Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt ca. -/- € 9,8 mln. op contante waarde per 1-1-2016. Opgemerkt wordt dat het resultaat van de grondexploitatie sterk afhankelijk is van de te realiseren verkoopprijzen van het te realiseren woningbouwprogramma. Deze verkoopprijzen zijn ingeschat door externe deskundigen. Omdat de ingeschatte verkoopprijzen prognoses betreffen en op dit moment niet met zekerheid zijn vast te stellen, is een bandbreedte waarneembaar. Deze bandbreedte vertaalt zich in een grondexploitatieresultaat variërend van ca. -/- € 3,6 mln. tot ca. -/- € 15,8 mln. op contante waarde per 1-1-2016. Het berekende grondexploitatieresultaat van ca. -/- € 9,8 mln. is het midcase scenario. Het risico op lagere verkoopprijzen en daarmee een lager grondexploitatieresultaat ten opzichte van het midcase scenario is opgenomen in de risicoanalyse. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de Openbare samenvatting 'Herziening grondexploitatie Nieuwe Duivenvoordecorridor 2016'. Het betreft de eerste herziening van 2016.
Omdat het resultaat op contante waarde jaarlijks met de disconteringsrente dient te worden verhoogd, komt het resultaat op contante waarde per 31-12-2016 uit op ca. -/- € 10,0 mln.
Risicoprofiel
Op de GREX 2016 is een risicoanalyse uitgevoerd ter bepaling van het risicoprofiel. Het risicoprofiel is bepaald door middel van scenarioanalyses en berekend op ca. € 6,3 mln. op contante waarde per 1-1-2016. Na oprenting bedraagt het risicoprofiel op peildatum 1-1-2017 ca. € 6,4 mln. op contante waarde. Voor een nadere toelichting op het risicoprofiel en de risicoanalyses verwijzen wij naar de ‘openbare bijlage van de GREX 2016’.
Verliesvoorziening
Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) schrijft voor dat de verliesvoorzieningen tenminste op balansdatum van het lopende jaar voldoende moeten zijn om de verwachte tekorten te dekken op grondexploitaties. Voor de Jaarrekening 2015 geldt hiervoor het berekende tekort op contante waarde per 1-1-2017. Op basis van voorliggende grondexploitatie zal, uitgaande van het mid-case scenario, een verliesvoorziening getroffen dienen te worden ter grootte van minimaal ca. € 10,0 mln., zijnde het tekort op de grondexploitatie op contante waarde per 31-12-2016.
Daarnaast dient echter rekening te worden gehouden met toekomstige oprenting van de verliesvoorziening, zodat deze op einddatum (31-12-2027) de omvang van het resultaat op eindwaarde heeft bereikt. De gemeente houdt bij het treffen van de verliesvoorziening rekening met deze toekomstige oprenting. Dit betekent dat de getroffen verliesvoorziening voor de GREX NDVC ca. € 12,4 mln. bedraagt en hiermee het verwachte tekort op einddatum afdekt.
Grondbeleid
2. Leidschendam-centrum
Grondexploitatie VOF Leidschendam-centrum
Voor het project Leidschendam-centrum is een VOF opgericht, waarin de gemeente een aandeel van 50% heeft (zie ook paragraaf ‘verbonden partijen’). De Ontwikkelingscombinatie Schouten & de Jong Bouwfonds, bestaande uit Schouten & De Jong Projectontwikkeling B.V. en BPD Ontwikkeling B.V. (hierna SJB) heeft eveneens een aandeel van 50%. In financiële zin heeft de gemeentelijke deelname tot gevolg dat de gemeente voor 50% deelt in het exploitatieresultaat van de VOF. De grondexploitatie van de VOF Leidschendam-centrum kent per 31-12-2015 een positief resultaat op contante waarde.
Op basis van aanvullende afspraken uit 2013 en 2016 vinden de grondleveringen aan de ontwikkelende partijen plaats op vastgestelde momenten en tegen vastgestelde grondprijzen. Daarnaast is afgesproken dat de rentelasten voor rekening komen van SJB. Zowel de opbrengsten als de hoogte van de rente vormen hiermee geen risico meer voor de grondexploitatie van de VOF. Wel is er nog een risico op de hoogte van de (restant) kosten voor civieltechnische werkzaamheden, maar hiervoor is in de grondexploitatie reservering voor onvoorziene kosten beschikbaar.
In 2017 vinden drie grondleveringen plaats. Het gaat hierbij om percelen aan het Molenpad, de Rijnlandstraat en de Schoorlaan. De laatste grondlevering vindt uiterlijk medio 2019 plaats.
Financiële afwikkeling tussen gemeente en VOF
In opdracht van de VOF heeft de gemeente gronden verworven in het gebied. Daarnaast draagt de VOF in opdracht van de gemeente zorg voor het woon- en bouwrijp maken van deze gronden. De boekwaarden van deze gronden, inclusief de bijkomende kosten, staan daarom op de balans van de gemeente. Hier tegenover staat een schuld van de gemeente aan de VOF in de vorm van een door de VOF aan de gemeente verstrekte geldlening.
De gemeente verkoopt in delen de gronden aan de VOF. De opbrengsten uit deze verkopen worden gebruikt om de lening af te lossen. Aan het einde van het project is de lening geheel afgelost met de verkoopopbrengsten.
Grondbeleid
Nieuwe grondexploitaties
In de nabije toekomst worden binnen de gemeente ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Voor zover deze betrekking hebben op de (her)ontwikkeling van bij de gemeente in bezit zijnde gronden zal per situatie, op basis van een te formuleren ontwikkelstrategie, bepaald worden of opening van een grondexploitatie opportuun is.
Grondbeleid
Nog niet in exploitatie genomen gronden
Er is geen sprake van nog niet in exploitatie genomen gronden bij de gemeente. Deze balanspost is ook, als gevolg van gewijzigde wetgeving, niet meer in gebruik.

Algemeen

Onderwerpen